La seguridad de un edificio no termina cuando concluyen las obras y sus ocupantes reciben las llaves. A partir de ese momento comienza una etapa igualmente importante: conservar las instalaciones, prevenir averías y comprobar que los elementos constructivos mantienen las condiciones necesarias para un uso seguro.
El Código Técnico de la Edificación (CTE) constituye una de las principales referencias normativas para garantizar estas condiciones en España. Aprobado mediante el Real Decreto 314/2006, desarrolla las exigencias básicas de calidad de los edificios previstas en la Ley de Ordenación de la Edificación.
Qué regula el Código Técnico de la Edificación
El CTE establece requisitos relacionados con la seguridad y la habitabilidad. Su aplicación comprende, con las particularidades previstas legalmente, las obras de nueva construcción y determinadas intervenciones en edificios existentes, como ampliaciones, reformas o cambios de uso.
Su contenido se organiza en seis Documentos Básicos, que abarcan diferentes aspectos técnicos:
- DB-SE: Seguridad estructural.
- DB-SI: Seguridad en caso de incendio.
- DB-SUA: Seguridad de utilización y accesibilidad.
- DB-HS: Salubridad.
- DB-HR: Protección frente al ruido.
- DB-HE: Ahorro de energía.
Estos documentos incluyen exigencias, procedimientos de verificación y criterios técnicos que permiten justificar el cumplimiento de las prestaciones establecidas.
No obstante, conviene distinguir entre las obligaciones derivadas del CTE y las correspondientes a otras normativas específicas, especialmente las relacionadas con instalaciones eléctricas, ascensores o sistemas de protección contra incendios.
Seguridad estructural y conservación de los edificios
La seguridad estructural busca evitar daños que comprometan la resistencia y estabilidad de una construcción durante su vida útil.
Para ello, el DB-SE contempla situaciones como las cargas permanentes, las sobrecargas de uso y determinadas acciones ambientales.
En edificios existentes, la aparición de grietas, deformaciones, corrosión o filtraciones puede justificar una evaluación técnica.
El mantenimiento preventivo resulta especialmente relevante en cubiertas, fachadas, elementos metálicos y estructuras expuestas a la humedad.
También deben considerarse las inspecciones técnicas de edificios y las evaluaciones obligatorias que establezca la normativa autonómica o municipal correspondiente.
Protección contra incendios y evacuación
El Documento Básico DB-SI establece condiciones destinadas a limitar la propagación del fuego, facilitar la evacuación y permitir la intervención de los equipos de emergencia.
Entre los elementos que requieren especial atención se encuentran las puertas cortafuegos, los recorridos de evacuación, la compartimentación y las condiciones de acceso para los bomberos.
Las instalaciones de protección activa, como extintores, detectores o sistemas de alarma, están reguladas principalmente por el Reglamento de Instalaciones de Protección Contra Incendios, aprobado mediante el Real Decreto 513/2017.
Este reglamento establece operaciones de mantenimiento con distintas periodicidades, según el equipo y la actuación correspondiente.
Una puerta cortafuegos bloqueada o una salida de emergencia obstaculizada pueden comprometer la seguridad incluso cuando el edificio fue diseñado correctamente.
Accesibilidad y prevención de accidentes
El DB-SUA aborda riesgos asociados a caídas, impactos, atrapamientos y otras situaciones que pueden producirse durante la utilización habitual de un inmueble.
También incorpora condiciones de accesibilidad para facilitar el uso de los edificios por personas con discapacidad.
La conservación de pavimentos, escaleras, barandillas, rampas e iluminación resulta fundamental para mantener unas condiciones adecuadas.
En edificios de uso público, estas comprobaciones adquieren especial importancia por la circulación continua de trabajadores, visitantes y usuarios.
Salubridad, ventilación y eficiencia energética
El DB-HS contempla aspectos como la protección frente a la humedad, la ventilación, el suministro de agua y la evacuación de aguas residuales.
Por su parte, el DB-HE establece exigencias relacionadas con el consumo energético, la envolvente térmica y las instalaciones.
La limpieza de conductos, la revisión de equipos de climatización y el control de filtraciones contribuyen a conservar las prestaciones del inmueble.
Las instalaciones térmicas también deben atender las obligaciones de mantenimiento establecidas en el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE).
Cómo ayuda el facility management al cumplimiento normativo
Una gestión adecuada permite programar revisiones, registrar incidencias, controlar vencimientos y conservar la documentación técnica de cada instalación.
Centralizar esta información facilita identificar deficiencias recurrentes y coordinar las actuaciones de mantenimiento correctivo y preventivo.
En FAMASE, como expertos en facility management, te ayudamos a organizar el mantenimiento de tus edificios, supervisar instalaciones y coordinar las intervenciones necesarias.
Trabajamos para mejorar la seguridad, reducir incidencias y facilitar el cumplimiento de las obligaciones aplicables a cada inmueble.
